Crediti immobiliari: comprare ed imbrogliare Süddeutsche Zeitung : Münchner neueste Nachrichten aus Politik, Kultur, Wirtschaft und Sport Anche il debitore che paga regolarmente deve temere che il suo credito venga venduto. Le conseguenze della crisi del credito impegnano il legislatore tedesco. Il ministro federale della giustizia Brigitte Zypries promette: “Renderemo tutto ciò più difficile per le banche.” L’Unione e la SPD, dopo un lungo batti e ribatti, si sono messi d’accordo su una legge che meglio protegga i clienti delle banche dalla vendita dei loro crediti immobiliari. Mercoledì sera si sono incontrati i rappresentanti di entrambe le frazioni per discutere degli ultimi dettagli. Per il ministro Zypries è però già adesso chiaro: “Proprietari di immobili il cui prestito ipotecario sia stato alienato ad un investiture finanziario, non dovrebbero e non devono farsi alcun problema, se hanno adempiuto ai loro obblighi contrattuali.” “Fintanto che le rate vengono regolarmente pagate, non si deve più avere nulla da temere”, ha detto il politico della SPD. I debitori coinvolti e i loro avvocati sostengono tuttavia il contrario: secondo i loro dati i compratori di credito costringono all’esecuzione forzata anche debitori puntuali e regolari – con mettodi raffinati. Interessi esagerati I clienti il cui credito sia stato venduto possono sempre trovarsi in una situazione pericolosa, nel caso in cui necessitino di un nuovo prestito a causa del decorso del termine del vecchio credito. Un investitore finanziario non ha in regola alcun interesse nel continuare il prestito per un periodo ulteriore. “Non si tratta di banche che vivono di concessione di crediti. A loro interessa la rapida liquidazione dell’immobile.”, ha detto l’avvocato di Düsseldorf Julius Reiter, che è intervenuto nel comitato di diritto e finanza del parlamento federale come esperto sul tema vendita di crediti. Alcuni compratori ritengono quindi l’intero debito residuo scaduto. In alternativa pretendono per un breve prolungamento degli interessi estramamente elevati. La Süddeutsche Zeitung ha per esempio riportato di un investitore finanziario che per un prestito temporaneo di sei mesi chiedeva più del nove percento di interessi. Secondo l’opinione di Reiter si tratta di “Interessi appositamente esagerati che hanno come fine quello di concludere rapidamente il rapporto contrattuale senza alcuna attenzione per il cliente”. Ora il debitore potrebbe tentare di trovare presso una banca un finanziamento di copertura. Ciò è tuttavia difficile. “Un cliente, il cui credito sia stato venduto, ha per le banche una macchia. Tali persone ricevono nuovi mutui con difficoltà, nonostante i pagamenti regolari e il fatto che non possano fare nulla per evitare la vendita del proprio credito" ha detto Reiter. La sicurezza I compratori di credito sostengono che il valore degli oggetti finanziati è precipitato a causa di variazioni nel mercato immobiliare. Dai clienti si pretendono nuove garanzie. In realtà però poi non le puó fornire. “In un caso del genere il compratore del credito può pretendere il pagamento ed andare all’esecuzione forzata”, chiarisce Reiter. Al contrario il debitore potrebbe difendersi con una domanda di opposizione all’esecuzione forzata. “La cosa però comporta per lui numerosi svantaggi. Ad esempio dopo di ciò avrebbe una valutazione negativa presso lo Schufa”, sostiene l’avvocato. Il debito fondiario Prestiti immobiliari vengono assicurati attraverso un’obbligazione fondiaria. Il debitore accorda alla banca così il diritto all’esecuzione forzata immediata sul suo patrimonio. Ciò è ammissibile fintanto –così come previsto dal legislatore – questo diritto venga utilizzato solo quando il debitore si dimostra inadempiente e non paga. “Alcuni investitori finanziari abusano di questo diritto formale in maniera criminale. Esercitano sul debito fondiario l’esecuzione forzata, nonostante il cliente magari abbia già pagato le sue rate come pattuito”, sostiene il Professore onorario Martin Schütte da Monaco. Schütte è stato 15 anni nella direzione della Hypo-Bank e della Hypo-Vereinsbank. La gestione coattiva Chi é in possessi degli atti del debito fondiario può anche richiedere la gestione coattiva. Secondo i dati di Schütte ci sono investitori finanziari, che utilizzano volentieri questo procedimento verso imprenditori o professionisti, che per il pagamento dei debiti fanno affidamento agli introiti derivanti dall’affitto di immobili. In questo caso gli affitti vanno direttamente all’amministratore dell’esecuzione, il quale detrae da ciò i propri costi. “Le conseguenze possono essere che il propietario dell’immobile non può più pagare le sue proprie spese. Attraverso ciò viene creata artificialmente una causa per esigere il pagamente del debito”, dice Schütte. Anche in questo caso resta al debitore solo la finanziariamente onerosa via dell’opposizione. Ai debitori colpiti non resta perciò nient’altro da fare se non di rivolgersi ad un avvocato. Migliore è la situazione dei clienti di banche, il cui credito non sia ancora stato venduto: questi possono ancora sperare che la nuova legge della coalizione di governo offra più protezione. Inoltre possono tentare di farsi assicurare in maniera impegnativa dalla loro banca che il credito non sarà venduto. Chi è attualmente impegnato nella ricerca di finanziamenti per un immobile, può cercarsi un istituto che sin dal principio escluda la vendita dei debiti, quantomeno di quelli non sofferenti. ID: 41492 Autore: Öchsner, Thomas Data di Pubblicazione: Gi., 19/06/08

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